累計経営者579人に取材、掲載社数323ニッポンを創るビジョナリーベンチャーを紹介

不動産業界の起業家インタビュー

リスクキャリア株式会社 不動産売買部 マネージャー / 賃貸営業部 部長代理 中村 けいすけ

不動産我々は不動産投資のプロなんだ だから、投資家には絶対に損はさせない!

リスクキャリア株式会社 不動産売買部 マネージャー / 賃貸営業部 部長代理 中村 けいすけ

紹介客90%──。
この数字にリスクキャリアの本質が表れている。同社の営業マンの全員が自らも不動産投資を行う投資のプロであり、投資家目線で「絶対に損をさせない」という強いポリシーをもつ。結果、収益を得られるようになった顧客から次々と紹介が舞い込む。同社の3名が、リスクキャリアの経営の真髄について語る。

不遇の投資家を減らすことを企業理念の一つとして掲げる

―事業内容を教えてください。

 当社は、収益物件の売買を専門に扱う宅地建物取引業者です。代表以下、営業マンの全員が自身も収益アパートやマンションを保有して運営する現役の不動産投資家なのが大きな特徴です。
当社には、「物件選定を失敗した、あるいは失敗した可能性のある投資家さんたち」がたくさんご相談にいらっしゃいます。失敗の原因の多くは、不動産投資のことをよくわかっていない業者から物件を購入し、結果的に失敗してしまうことによります。不動産投資は表面の利回りだけでなく、ランニングコスト、固定資産税、所得税などさまざまな要素が絡んで利益が確定します。それらを熟知した不動産業者から購入しなければ、収益を得られないリスクは格段に上がってしまいます。
当社では投資家の方々に不動産業者と同等の知識をつけて頂くために、最新の市場や金融機関の動向を、勉強会、著書、インターネットを通じて日々発信しております。その活動の根元には、不遇の投資家を少しでも減らすことをスローガンに掲げた当社の企業理念があります。

―不動産投資への関心が高まっている理由は何でしょうか。

預貯金にほとんど利子が付かない低金利が続いているからだと思います。そのためあらゆる資産運用が活発になっていますが、なかでも、不動産投資は大きなメリットがあると注目されています。
例えば、「株式投資をするからお金を貸してください」と言っても、銀行から融資を引くことは困難ですが、不動産投資は「投資」ではなく「賃貸業」ないし「装置産業」と見なしてもらえ、その上、購入する物件が担保となるので、事業未経験者の方でも融資を引くことが容易です。
当社のお客様でも不動産投資未経験の方が年々増え続けていますが、それは一定の条件さえクリアしていれば賃貸経営は誰にでも簡単に始めることができるからです。

物件選定力、融資を引く力のある不動産会社とのつき合いが成功のカギ

―お客様にはどういった方が多いでしょうか。

会社員か士業の方がほとんどです。その理由は、銀行融資のレバレッジを効かせて物件を購入するという不動産投資のスキームに起因していて、銀行から融資を受けやすい属性の方に有利な市場であることは否めません。とはいえ、当社はそれ以外の属性のお客様にも銀行融資を受けて物件を買い進めて頂くことにも成功しております。

―不動産投資を行う上で重要なポイントはどういったところでしょうか。

成功事例は常に単純なカラクリで成り立っています。物件選定から、賃貸経営に着手した後もその成功事例を徹底的に実施し続けることが肝心です。しかし、そのスキームが間違っていると元も子もないので、不動産業者選びは慎重に正しい判断基準で行う必要があります。物件選定のコンサルティングにかかる能力はもちろん、ファイナンスに疎い業者を選らんでしまってはよくありません。1棟目は購入できたとしても、2棟目、3棟目と買い進めて行くのが困難になるからです。
1棟で勝負するのではなく、複数の物件にリスクを分散し、一部屋あたりの空室リスクを薄くすることが賃貸経営にとって非常に重要です。ですので、融資を引っ張るノウハウを熟知した業者を選び、2棟目、3棟目と買い進めていくプランをもって1棟目に着手してほしいと思います。そうすることで、後々に大きな収益を得ることができるようになります。

―これから不動産投資を始める方に一言お願い致します。

多くの情報が出回るなか、そこから自分にとって正しい情報を的確に得て判断していくことが求められます。
当社は営業マン自身が不動産投資のプレイヤーであることから、常に最適な情報を皆さまヘタイムリーにお届けできることを最大の強みとしています。しかしながら、その最適な情報とは、属人的な背景(年齢や年収や保有資産、投資に対する考え方など)によっても異なることから、お客様お一人お一人に可能な限り時間を割いて、個別相談を承るよう努めています。

―投資家の方々にはどのような物件を紹介されるでしょうか。

 当然ながら収益性が見込める物件が対象になります。東京は物件の価格が高くて利回りがよくないため、比較的利回りの良い、かつ使える金融機関の幅が広い札幌、神奈川、名古屋、大阪、福岡など、東京以外の大都市圏の物件が多くなっています。

 築年数は「25年」前後が中心です。当然の事ですが物件は新築時の家賃が一番高く、以後は下がっていきますが、築25年もすれば既に下げ止まっており、以降は横ばい状態が続くからです。そのタイミングで購入すると利回りも良く、購入後の家賃下落も少なく収益もきちんと残すことができるわけです。

―投資家はどうしたら収益の出る物件を手に入れることができるのでしょうか。

 キャッシュを潤沢に保有している方以外は普通、銀行から融資を引くことができなければ購入できません。例えば売主さんが売り急いでいて、今月中に決裁出来るのであれば安く売っても良い、と言う物件が出たとします。そういうチャンスにいつでも購入できる準備が出来ていて対応もスピーディーな人は購入できます。しかし、本業が忙しいからと断ってしまう方はチャンスを自ら捨てているということになり、購入のチャンスを逃してしまうという現実があります。いろいろな特殊事情がありますので、臨機応変に対応できる投資家の方ですと良い物件を手に入れやすくなります。

―物件サイトがあるなか、不動産会社で物件を探すメリットはなんでしょうか

 サイトに出ている物件は融資額が伸びないなど、様々な要因により売れ残った物件を載せている事が多いです。そのため、実際に買える利回りの高い物件に出会うには、不動産会社で物件サイトに出ていない情報を得る必要があるわけです。

―投資家の方々はきちんと収益を得ていらっしゃいますか。

 不動産会社によっては物件を右から左に流すだけのところもありますが、当社は1日に100件ほどの物件情報を仕入れるものの、そのうち当社が仲介案件として合格ラインに乗せるのは1件あるかないかです。利回りだけでなく、空室率、修繕が発生するのか否か、収益が望めるエリアなのかなどを細かく見ていきます。それらをトータルで考えて判断し、確実に収益を得られる物件だけに絞って紹介しているため、当社で購入された方はどんどん投資規模を拡大されております。

―不動産投資希望者へ一言お願いします。

 本を読んだりセミナーに参加したりと、不動産投資に興味をもっている人は数多くいます。しかし、多くの方は自分に賃貸経営が出来るのか、とか借入が高額になることへの不安から二の足を踏んでいます。私も投資家として物件を持っているので分かりますが、収益物件を保有してみると最初は不慣れからくる苦労や心配事も増えることもあると思います。しかし、慣れてくると大した事はありません。急に示し合わせたように全部屋退去になった、滞納が発生した、と言うような事はそうそう頻繁に起こる事ではありません。起きた事象に対して1つずつ対応していけば問題ございません。サラリーマンとしての普段の仕事をすることのほうがよほど大変なことです。勇気をもって一歩を踏み出してほしいと思います。

―来社される投資家の方のうち何割くらい融資が受けられているのですか。

 約80%の方は融資を受けられています。融資が受けられる条件として、まず年収700万円以上あること、さらに上場企業かその関連企業で、資本金1億円以上、売上高100億円以上などがあります。そうした条件を満たしていても、クレジットカードをたくさんもっていたり、現預金が極端に少なかったり、いろいろな銀行に通った履歴があったりすると、お金に困っていると見なされて融資が下りないことがあります。
 また20代の若い方は預貯金額が少ないので、どうしても融資が下りづらいのですが、非常に稀ではありますが融資してもらえることもあります。

―どういったケースですか?

 物件自体にものすごい力がある場合です。誰もがほしがる好立地だったり、駅から近かったりして長期にわたって賃貸付けに困らないと判断された場合です。20代で1億円の物件を手に入れるのも決して夢ではないんです。

―80%も融資してもらえるのは非常に高い確率のように思いますが、なぜ融資が引きやすいのですか。

 一つは、当社は紹介が90%にも達し属性が高い方が多いことですが、もう一つが数多くの選択肢から最適な方法を選ぶことができているからだと思います。
収益不動産は「物件の場所」「投資家の在住地」「銀行」がトライアングルになっており、この3つからベストな方法を探していきます。例えば東京在住の方が札幌の物件を買うのは簡単ではありません。それを可能にしているのは、全国の数多くの銀行と取引があることと、銀行の融資スタンスを把握していることです。ふつうの不動産会社で取引のある銀行は5行ほどだと思いますが、当社は約20行もあります。また、常日頃から銀行と取引があり、支店長の重点施策の変更、営業マンのノルマの達成状況まで把握しているので、それに応じた「最適な解」を提案できるのです。

―不動産投資で悩んでいる方に一言お願いします。

 当社は物件の選定はもちろん、融資のお手伝いから購入後のリーシング、物件管理、タックス管理までワンストップでサービスを提供していますので、安心して任せていただけたらと思います。また、フリーランスの方でも融資を引っ張った経験もあり、属性で悩んでいる方はぜひ一度ご相談に来ていただけたらと思います。

中村 けいすけ(なかむら けいすけ)プロフィール

1986年滋賀県生まれ。20歳で起業し芸能キャスティング会社などを経営後、27歳で不動産会社に就職し、その後リスクキャリア株式会社の杉田卓哉社長に出会い入社、現在に至る。

企業情報

設立 平成26年4月
資本金 1,000万円
事業内容 収益用不動産販売および売買仲介、賃貸不動産仲介
URL https://riskcarrier.co.jp/

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