INTERVIEW 業界別起業家インタビュー
設立6年で年商100億円を達成した不動産ベンチャーの“次の一手"
富裕層の資産形成を支援する仕事で、「一流の世界」を経験してほしい
コスモバンク株式会社 穴澤 勇人
Sponsored コスモバンク株式会社
不動産を活用した資産形成の独自スキームで富裕層顧客の支持を広げ、急速に成長しているコスモバンク。グループ年間売上高は2018年の設立から6年で100億円を超えた。同社代表の穴澤氏は、「一流の世界を経験することで、当社のメンバー自身も一流の人間へと成長してほしい」と話す。同氏にコスモバンクで働く醍醐味や、M&Aを含めた今後の成長戦略などについて聞いた。
※下記はベンチャー通信92号（2025年3月号）から抜粋し、記事は取材時のものです。
物件購入から管理・売却まで、一気通貫で顧客に伴走する
―コスモバンクは設立から6年でグループ売上高100億円を超えるほどの急成長を遂げ、現在はM&Aも含めた拡大戦略を志向しているそうですね。事業が伸びている理由を教えてください。
賃料収入を得るための「収益用不動産」を活用して、年収3,000万円を超えるような富裕層顧客が資産形成するのを支援するビジネスが支持されているからです。特に、収益用不動産の購入・管理・売却をワンストップで手がけ、「すべて1社に任せられる」という点を高く評価していただいています。
当社では物件の「購入」から、入居者への対応や建物のメンテナンスなどの「賃貸管理」、「売却」まで一気通貫で伴走支援しています。まず、1棟アパートなどの有望な不動産をコスモバンクが購入。当社の職人が改修工事を施してリノベーションし、入居者を集めやすくするなど物件としての価値を高めます。それを顧客に購入してもらった後、入居者の募集や家賃の入金管理など「大家さんの仕事」を当社が担います。また、いわゆる「出口戦略」として、顧客が不動産を売却する際は、節税効果の観点から「建物のまま手放すか、解体して売却するか」など、投資したお金からの回収額をできるだけ多くするための提案を行います。
不動産投資を行う場合、こうした各プロセスで、売買仲介会社・賃貸管理会社・税理士など、さまざまな専門家のサポートを受けるのが一般的です。しかし、当社にはこれらに詳しいエキスパートが在籍しているため、一気通貫で顧客を支援できるのです。ただ、顧客ニーズは非常に大きいのですが、実は、顧客への物件売却のスピードをあえて抑えています。
当社では物件の「購入」から、入居者への対応や建物のメンテナンスなどの「賃貸管理」、「売却」まで一気通貫で伴走支援しています。まず、1棟アパートなどの有望な不動産をコスモバンクが購入。当社の職人が改修工事を施してリノベーションし、入居者を集めやすくするなど物件としての価値を高めます。それを顧客に購入してもらった後、入居者の募集や家賃の入金管理など「大家さんの仕事」を当社が担います。また、いわゆる「出口戦略」として、顧客が不動産を売却する際は、節税効果の観点から「建物のまま手放すか、解体して売却するか」など、投資したお金からの回収額をできるだけ多くするための提案を行います。
不動産投資を行う場合、こうした各プロセスで、売買仲介会社・賃貸管理会社・税理士など、さまざまな専門家のサポートを受けるのが一般的です。しかし、当社にはこれらに詳しいエキスパートが在籍しているため、一気通貫で顧客を支援できるのです。ただ、顧客ニーズは非常に大きいのですが、実は、顧客への物件売却のスピードをあえて抑えています。
―なぜそうしているのでしょうか。
当社自身が保有する物件の数が少なくなり、賃料収入が減ってしまうからです。当社の収益の柱は「顧客への不動産の売却益」のほかに、もう1つあります。それは、「自社保有物件からの賃料収入」です。当社が「大家」として運用する賃貸物件は約150棟です。ここから得られる賃料の総収入は月当たり6,000万円強にのぼります。これによって、従業員の給与を含む、当社の販管費を賄っているのです。ですから、コスモバンクには「安定した経営基盤」と「急成長できる環境」の両方があるといえます。
数千棟の物件を実際に見て培った「目利き力」が強み
―コスモバンクの強みはどこにあると考えていますか。
私自身が起業する前に、不動産ベンチャーの売買担当者として、膨大な数の物件を実際に見ることで培ってきた「不動産の目利き力」があるところです。これは立地や築年数、建物の状態、価格などから、投資用として有望な物件を選ぶ能力のことです。これまでに2,000～3,000棟の物件を見て、購入するかどうか判断してきましたが、たくさんの失敗もありました。水道管の老朽化を見抜けず、買った直後に管が破裂して、多額の修繕費用が発生したこともあります。多くの失敗から学ぶことで、物件の良し悪しを見分ける力を養ってきたのです。
いまでは「私自身の勘が、外部の専門家による調査より適正な評価だった」という例も少なくありません。たとえば、物件から漂う雰囲気が「どんよりしている」と感じるときがあります。そのような場合、建物の床や壁面に苔が生えていたりするのです。これは湿気がたまった環境である証拠で、「建物の内部でカビが生えやすい」と推測されます。こうした物件は、たとえ外部の専門機関による調査で異常がなかったとしても、ハイリスクと判断し、購入を控えることがありますね。
仲介をメインに手がける不動産会社の場合、自社で買い取ることは基本的になく、こうした見立てをするリテラシーに乏しいケースも見てきました。その点、当社はすべて自社で物件を購入するので、失敗を「他人事」にはできません。そのため、物件の瑕疵を徹底的に調べることでリスクを小さくできるのです。
その結果、より収益力の高い物件をお客さまに提供できています。しかし、富裕層の顧客に満足してもらうには、物件の目利きだけでなく、それ以上のリテラシーが求められます。
いまでは「私自身の勘が、外部の専門家による調査より適正な評価だった」という例も少なくありません。たとえば、物件から漂う雰囲気が「どんよりしている」と感じるときがあります。そのような場合、建物の床や壁面に苔が生えていたりするのです。これは湿気がたまった環境である証拠で、「建物の内部でカビが生えやすい」と推測されます。こうした物件は、たとえ外部の専門機関による調査で異常がなかったとしても、ハイリスクと判断し、購入を控えることがありますね。
仲介をメインに手がける不動産会社の場合、自社で買い取ることは基本的になく、こうした見立てをするリテラシーに乏しいケースも見てきました。その点、当社はすべて自社で物件を購入するので、失敗を「他人事」にはできません。そのため、物件の瑕疵を徹底的に調べることでリスクを小さくできるのです。
その結果、より収益力の高い物件をお客さまに提供できています。しかし、富裕層の顧客に満足してもらうには、物件の目利きだけでなく、それ以上のリテラシーが求められます。
顧客のさまざまな要望に対し、オーダーメイドで提案する
―詳しく聞かせてください。
当社のお客さまは、弁護士や医師といった士師業、東証プライム上場企業の経営層、活躍中のプロスポーツ選手など「一流」と呼ばれるような方々です。そうした一流のお客さまが求める要望は非常に高いものがあります。たとえば、「10年後に資産を10億円に増やしたい」「月の家賃収入として200万円ほしい」など。そうした、さまざまな高い要望に応えるためには、マニュアル通りの提案では通用しません。「オーダーメイド型」ともいえる個別の処方箋が必要なのです。
中古不動産を活用したコスモバンクの節税コンサルティングの基本は、物件の減価償却費を計上して、本業の所得と損益通算することで所得税の納付額を抑えるものです。これには、「木造」「鉄筋コンクリート」といった建物の構造や入居率、修繕の必要性の有無など、さまざまな要素を物件ごとに勘案して、複数物件を組み合わせて提案するなどの高度なノウハウが必要になってきます。ですから、私たち自身が常に金融や税金などの最先端の動向を学び、建築に関する専門性を向上させ続けることが不可欠なのです。「私たち自身ができないこと、知らないことをお客さまに提案することはできない」ということです。
そのため、メンバーに対して、若くして一流の世界を経験することで自分を磨き、自分自身も一流の人間へと成長していくことを求めています。その結果、一流のお客さまに対しても自信をもって、納得していただけるような資産づくりの提案ができるようになるのです。
中古不動産を活用したコスモバンクの節税コンサルティングの基本は、物件の減価償却費を計上して、本業の所得と損益通算することで所得税の納付額を抑えるものです。これには、「木造」「鉄筋コンクリート」といった建物の構造や入居率、修繕の必要性の有無など、さまざまな要素を物件ごとに勘案して、複数物件を組み合わせて提案するなどの高度なノウハウが必要になってきます。ですから、私たち自身が常に金融や税金などの最先端の動向を学び、建築に関する専門性を向上させ続けることが不可欠なのです。「私たち自身ができないこと、知らないことをお客さまに提案することはできない」ということです。
そのため、メンバーに対して、若くして一流の世界を経験することで自分を磨き、自分自身も一流の人間へと成長していくことを求めています。その結果、一流のお客さまに対しても自信をもって、納得していただけるような資産づくりの提案ができるようになるのです。
目先の利益にとらわれず、顧客の幸せに貢献してほしい
―穴澤さんが経営で大事にしている考えを教えてください。
「誠実さ」を一番大切にしています。それはつまり、「自分だけ儲かろう」とは思わないということです。当社は経営指針の1つに、「誠実ではない企業、人はいつか崩壊する」と掲げています。社員に対しても日ごろから「目先の利益や不利益にとらわれず、お客さまの本当の幸せの実現にどう貢献できるかを考えてほしい」と話しています。当社のビジネスモデルは、売買のときだけに携わる不動産仲介会社とは異なります。加えて、自社物件からの潤沢な賃料収入による「余裕」があるため、目先の利益追求に走る必要がありません。そのため、長期にわたり、深い信頼関係に基づいて顧客をサポートできるのです。
こうした「誠実さ」は起業の際に私たちが誓った価値観でもあります。私は高卒で、工場勤務から社会人のスタートを切りました。その後、「もっと収入を増やしたい、一流に近づきたい」という想いから、独学で株式投資やFXなど、お金の稼ぎ方に関して必死で勉強し、実践してきました。自ら物件を買い、長年、不動産投資も実践してきました。しかし、「今月のノルマに届かないから、お客を騙してでも契約をとりたい」という仲介会社の話を見聞きしたこともあります。そうした業界の体質を変え、「誠実に商いをすることで顧客に喜んでもらいたい」と2018年にコスモバンクを設立したのです。
こうした「誠実さ」は起業の際に私たちが誓った価値観でもあります。私は高卒で、工場勤務から社会人のスタートを切りました。その後、「もっと収入を増やしたい、一流に近づきたい」という想いから、独学で株式投資やFXなど、お金の稼ぎ方に関して必死で勉強し、実践してきました。自ら物件を買い、長年、不動産投資も実践してきました。しかし、「今月のノルマに届かないから、お客を騙してでも契約をとりたい」という仲介会社の話を見聞きしたこともあります。そうした業界の体質を変え、「誠実に商いをすることで顧客に喜んでもらいたい」と2018年にコスモバンクを設立したのです。
「コスモバンク商圏」をつくり、M&Aでさらなる成長を図る
―会社設立から7年目を迎えました。今後のビジョンを教えてください。
2028年度までに売上高300億円を目指します。そのために、いわば「コスモバンク商圏」をつくりたいと考えています。実際、2024年には、歴史のある建設会社にグループインしてもらうことができました。これによって、物件購入から管理、売却までのワンストップサービスのなかに、当社が一気通貫でサポートできる範囲を「新築・建て替え」まで拡大することができたのです。
これからは、建設会社に限らず、さまざまな専門性をもったプレイヤーに参画してもらうことで、当社の独自商圏をつくり、発展させていきたいですね。その手段として、M&A戦略を推進することもあり得ます。それが実現すれば、3年後の「年商300億円」という目標に、さらなる上乗せができると考えています。そうすれば、「賃貸経営で培った資産を有効活用し、100年先も安心して暮らせる世の中を提供します」という当社の企業理念の実現にいっそう近づけるのではないかと期待しています。
これからは、建設会社に限らず、さまざまな専門性をもったプレイヤーに参画してもらうことで、当社の独自商圏をつくり、発展させていきたいですね。その手段として、M&A戦略を推進することもあり得ます。それが実現すれば、3年後の「年商300億円」という目標に、さらなる上乗せができると考えています。そうすれば、「賃貸経営で培った資産を有効活用し、100年先も安心して暮らせる世の中を提供します」という当社の企業理念の実現にいっそう近づけるのではないかと期待しています。
―不動産業界を目指す若者にメッセージをお願いします。
一流を目指すプロセスには厳しいこともあります。なかには道半ばでくじけてしまう人もいるかもしれませんね。ただ、困難なことに挑戦する前からあきらめてしまってはもったいないと思います。当社は、少数精鋭の組織で、メンバー全員に対して、私自身がマンツーマンで情熱をもって指導にあたります。それを乗り越えれば、同年代の誰にも負けないだけの実力がつくことは保証します。
コスモバンクの価値観に共感して、「同じ方向性に向かって、一緒に頑張っていきたい」と考える人には、ぜひ来てもらいたいですね。
コスモバンクの価値観に共感して、「同じ方向性に向かって、一緒に頑張っていきたい」と考える人には、ぜひ来てもらいたいですね。
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